Dům je v realitě větší než na papíře? Proč vám tento nesoulad zablokuje prodej a jak ho řešit předem.

(💡 Tip: Než se pustíte do čtení, srolujte na konec článku a zkuste si můj interaktivní simulátor! Zjistíte, jestli se kvůli staré přístavbě neřítíte do zbytečných komplikací.)

Obsah

Při prodeji starších rodinných domů ve Zlíně a okolí se s tím setkávám neustále. Dům má na papíře 120 m², ale ve skutečnosti je o 30 m² větší. Bývalí majitelé před lety přistavěli zimní zahradu, zvětšili garáž nebo postavili kůlnu, ale nikdy to neohlásili úřadům. Majitelé to často berou tak, že když to tam stojí roky a normálně se to užívá, nikomu to nevadí. Z pohledu běžného života možná ne. Ale ve chvíli prodeje je to obrovský problém.

Hypotéka a neúprosný bankovní odhadce

Dnes se většina nemovitostí kupuje na hypotéku. A banka se vždy řídí výhradně tím, co je oficiálně na papíře. Pokud do domu přijde odhadce, stane se jedna ze tří věcí:

1. Odhadce oněch 30 m² navíc zcela ignoruje. Výsledný odhad je mnohem nižší, než byla domluvená kupní cena, a kupci chybí peníze.

2. Banka odmítne nelegální část přijmout do zástavy.

3. Banka financování úplně zastaví s tím, že se o hypotéce bude bavit, až celou stavbu zlegalizujete.

Začnou průtahy a tlak na cenu

Pokud se na tento problém přijde až v průběhu obchodu (jak to bývá u makléřů, kteří si neudělají domácí úkol), je to katastrofa. Začnou tahanice se stavebním úřadem, zdržení o mnoho měsíců a kupec začne logicky tlačit na výraznou slevu, protože přebírá riziko. V nejhorším případě se obchod těsně před podpisem rozpadne. Odpovědnost za černou stavbu totiž po prodeji plně přechází na nového majitele, kterému hrozí pokuty i nařízení k odstranění stavby.

Profesionální řešení? Vše vyřešit dříve, než se inzeruje

Když prodej svěřite nám do Good Move, tyhle věci se neřeší až během obchodu, kdy jsou všichni ve stresu. Řešíme to dopředu. Zjistíme skutečný stav, narovnáme papíry na katastru nebo alespoň připravíme jasnou strategii a dokumentaci, jak situaci zlegalizovat, aby se obchod nezasekl. Dobrá příprava je klíčem k bezpečnému a výnosnému prodeji.

Shrnutí

• 📍 Nezkolaudované přístavby představují pro banku kupujícího zásadní překážku.

• ⚖️ Odpovědnost za nelegální stavbu přechází na nového majitele.

• 🛠️ Tyto problémy se musí analyzovat a řešit vždy před začátkem inzerce.